我的日本房子过户收租了！持有阶段要交哪些税费？
时间：2020-07-28
对于每一位海外置业投资者来说，最幸福的时刻一定就是获得收益回报的那一刻，这点对于投资日本海外房产的用户来说尤甚。
近些年，日本房产市场凭借自身永久产权、租售比高、租赁市场成熟稳定等优势吸引了海内外诸多投资者。特别是较高的房价升值空间和稳定的租金收益回报这两点，是用户们最为看重的。
然而日本不动产投资市场一直流传着“税收重”的传言，其实并不然。置业日本的确要面临着繁多的税收种类，但是税多并不代表税一定重。
实际在日本购房时，一般只需要准备5%~8%的额外费用就足以支付一系列的税收，而整套购房置业流程下来仅需耗费1至2个月的时间。只不过置业者在持有和售出的阶段，也得面临各式各样繁杂的税费，详情请戳以下链接：
日本买房、持有、卖出时的各种税费，你了解吗？
可这些就是投资日本房产时候全部的额外费用了吗？其实并不尽然。置业日本，在收租时也会产生一定额外费用。
虽然听上去有些复杂，但真正理解后却并不难懂，以下这些费用是你在购房前所必须要了解的。
管理修缮金
相当于国内业主需要按时缴纳的物业费，日本投资置业者也需要按月向房产所属的所属的物业公司缴纳“管理修缮金”。
这笔“管理修缮金”一般由两部分组成——“管理费（日文发音：kyouekihi。英文：Common Area Maintenance）”和“修缮积立金（日文发音：shuuzentsumitatekin）”。
“管理修缮金”的具体费用一般会根据房屋户型、状况和配套设施的不同而不同，由相对应的物业管理公司制定。
管理费
“管理费”等同于国内的物业费，用来维护或管理公寓大厦内的公共区域的费用，例如公共区域内的实际开销。
具体的“管理费”会因建筑物不同而异，须取决于公寓大小、是否有电梯、公共区域的大小以及是否有管理员常驻等因素。如果公共区域内有健身房、游泳池和专门的管理员办公室等，费用可能会更高。
修缮积立金
“修缮积立金”又称“维修基金”。一般在公寓里，大楼的物业公司每个月都会向每间公寓的业主收取维修基金，用于大楼修缮和维护。
这些基金会被存入一个用于整个建筑物的定期维护费用的账户中，它们是根据公寓物业公司制定的长期修缮计划所需的费用，长期向房屋所有者集资来的。为了准备未来必要的大规模维修费，当建筑物越老，每月的维修基金也会越高。
“管理修缮金”的用处
不同于国内“哪里不行就修哪里”的物业管理方式，日本的物业管理公司会利用收上来的“管理修缮金”去制定未雨绸缪的长期养护计划。
然后他们会完全按照预先制定的修理计划，进行预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦，防患于未然。
托管费
如果投资者长期不在日本的话，有路还可以为置业者提供房产代理托管服务，具体服务项目如下：
以上所有服务项目，有路都可以提供。如果托管服务还会产生一定额外费用的收取，我们都会提前对客户进行告知。
所有额外支出都会在租金明细表中详细地罗列出来，以做到完全透明、公开。
“托管费”的收取一般遵照5%的租金再加上10%消费税的原则，最低收取标准为每月2200日元。
2020年固都税
固都税一般由固定资产税和都市计划税两项组成，在置业者持有房屋时属于每年都必须缴纳的税收费用。
固都税的计算方式为：
基本税额=固定资产税+都市计划税
固定资产税
固定资产税是一种地方税——在日本，房产与土地一起都属于固定资产税的课税内容。
固定资产税每年都会对现在的土地、房屋的所有者征收（以每年1月1日的持有者为准），是以固定资产评价额为基准计算出的税金。
具体计算方式为：
基本税额=（土地固定资产评估额+建筑固定资产评估额）×1.4%
都市计划税
都市计划税指的是用于城市计划事业和土地区划整理事业所需费用为目的的税金，每年对市区内的土地、房屋的所有者征收。
固定资产税的计算方式为：
基本税额=（土地固定资产评估额+建筑固定资产评估额）×0.3%
汇款手续费
每位客户的租金收益将会直接由日本托管公司汇入到业主指定的账户中。
如果指定账户为日本当地日本账户，需要扣除440日元手续费，而日本账户之外的所有海外账户都需要扣除10,000日元的手续费。
租金账单详解
下图是有路某日本客户收到的今年4月至6月的租金收益账单，其中现有租户缴纳的租金为每月44,000日元，而用红色数字标出的部分则是被扣除的额外费用。
由于日本租赁市场成熟稳定的缘故，大部分日本投资房产都是带有稳定租客的，所以“管理修缮金”、“代管费”这两项一般都会从租金收益中直接扣除，而固都税一般是按年缴纳。
根据表格中数据我们可以计算出，在收租过程中每月额外支出的“管理修缮金”和“代管费”大约占月租金的25%左右，客户能收到的实际收益大约为租金的75%。
