大国博弈的受益者—菲律宾
时间：2020-08-12
最近与很多海外投资者聊天，发现大家对东南亚要不盲目乐观，要不极度悲观。但是无论你选东南亚那个国家都不要听销售的一面之词，不能看别人投了你就投，这是盲投。
我们把海外投资归于两类：
第一类发达国家：目的在资产配置、传承、教育、稳定名下资产的波动率，这些情况是比较合适持有多种主流货币，持有美国、加拿大、澳洲、新西兰、新加坡、英国、日本等国家的房产。
另外一类是新兴国家：倾向于获得较高的回报率，对于增长强劲的新兴国家我们主要关注房价的涨幅预期和租金的高低。比如吉隆坡、河内、曼谷、马尼拉、金边，但这些国家你需要花时间去了解哪个国家发展确定性更高、风险更小。
最近新兴国家的经济发展速度已经赶上，甚至超过中国，比如越南、菲律宾。
近些年东南亚国家联盟不仅在经济实力和影响力方面不断得到加强，而且在地区和国际事务中也发挥着越来越重要的作用。
根据权威杂志“美国新闻与世界报告”评出2020年值得投资的十大国家，东南亚国家就占了半壁江山，充满希望的市场是印度尼西亚，菲律宾，马来西亚、泰国。
东南亚国家大多都是单核城市，集全国之力发展一个城市，所有的人、钱、商业都聚集一处，比如马来西亚的吉隆坡、泰国的曼谷、越南的胡志明、菲律宾的马尼拉。
我们投资房产选择这些城市大概率是没有问题的，而且建议只投资刚需类产品，你的租金和房价才能得到稳定的回报。比如疫情期间就是房产真实价值的实际体现。例如：很多旅居项目因为疫情期间基本没有什么游客，所以租金也没有保障；很多依靠赌场的项目疫情期间更是人去楼空；还有很多位置较为偏远的项目，虽然开发商提供包租，但是商人逐利，一般是租到8%的回报率给你6%，可是疫情期间回报率怎么有保证。
以上我们得出了结论：
1、想要更稳定的投资一定要投到那个国家的核心城市的核心区，这才是稀缺资源，好城市、好区域、好房子、好价格房价上涨是大概率的事件。所以投资东南亚房产，一定要把重心放到曼谷、吉隆坡、胡志明、河内、金边、马尼拉这些城市。
2、投资一定要选核心城市的核心地段，要么是核心CBD，要么是地铁沿线（因为东南亚都很热，室外走路不超过500米就汗流浃背），要么是产业聚集区，要么是高校聚集区（因为东南亚很多国家的大学没有宿舍），要么核心次CBD（未来城市规划发展的新区）。
首先我们来看一下东南亚房产的投资门槛：
国家
首先从投资门槛来看，吉隆坡和马尼拉是最合适的，首付低，付款时间宽松，可利用杠杆最大。
其次我们看涨幅预期，看租金稳定性，看看哪个城市是被低估的？
我觉得是马尼拉。
1、政治利好
菲律宾总统换上老杜之后，反腐、打击毒品、暴力的力度非常大，使菲律宾以59.96分排名全球第31安全城市，比英国、土耳其、澳大利亚都要高，甚至高出51.50分的美国13个排名。咱们中国排名第21位，安全指数67.51。治安变好了，市场环境起来了，人员才能正常流动，资本操作才能慢慢多起来。
是否可以贷款
在老杜的铁腕政策治理下，菲律宾的GDP增速出现的十年来的最高峰，2019年菲律宾的GDP增速为6.7%，在东南亚仅次于越南，GDP增速远远高于泰国、马来西亚。
2、外资涌入
受菲律宾政府“大建特建”计划的影响，大量外资流入菲律宾。2018年，菲律宾吸引的外商投资总额为9072亿比索（约合人民币1178亿元），而在中国与菲律宾关系改善后，2019年更是将对菲投资额增至487亿元人民币，和2017年比，涨幅达8364%。就连2020年疫情影响下，菲律宾第一季度的外资投资额达到460亿比索（约61亿人民币），同比上涨224%，来源国方面，荷兰、日本、泰国分列前三。超过76%的外投资进入了制造业领域。
3、人口红利
在东南亚各国中，菲律宾人口总数1.1亿人口，还有6000万没有入籍的人口，加上总共1.7亿的人口大国，仅次于印度尼西亚。在人口结构中，超过15岁的有6715万人。仅首都马尼拉就有2400万人口，面积却只有600多平方公里，上海的十分之一那么大。
庞大的年轻人口群体背后，是超高的生育率。在这个东南亚最大的天主教国家，禁止堕胎，一家四五个孩子是标配。
资本主义国家，土地私有制，人多地少，住宅市场供不应求，经济增长又快，房地产跑赢最终的因素就是人口与供需关系。所以马尼拉的房价前景可期。
4、大建特建计划
都说挖机一响，黄金万两，中国一带一路倡议与菲律宾大建特建规划高度契合，中菲双方合作是双赢选择。大建特建计划中由数千个项目所组成，这些项目将促进全国18个地区的81个省的整体经济增长。10个旗舰项目已于2019年内开工，总投资额为597.6亿披索，其中由中国援建的桥梁，由杜特尔特总统亲自见证开工。
5、产业优势
在当下的制造业转移浪潮中，越南、印尼、菲律宾是重要的获利者。世界潮流的红利滚动之下，菲律宾的人口优势，恰到好处地可以承接这些产业。
而相比其他东南亚国家，菲律宾还有自己独特的产业优势。它的服务业里除了东南亚都有的旅游业，还有BPO（服务外包）和博彩业。
BPO是菲律宾2008年金融危机后拉动经济恢复的三驾马车之一，这得益于菲律宾低人力成本和93%的英语普及率，这也让菲律宾一举超越印度，成为新一代的全球呼叫中心，预计到2022年，BPO行业收益将达到400-550亿美元。
菲律宾是唯一一个既享受了制造业转移的红利，又有现代服务业转移红利的东南亚国家。随着这些产业的蓬勃发展，我们看到了这个国家在发展过程中有很多投资机会，但是最简单粗暴的方式就是投资房产，享受国家发展红利。
欢迎有更多的朋友一起去马尼拉看看，看看这个亚洲的“纽约”有多么的吸引人。
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