【澳洲】澳洲房产自己不住如何进行管理?
时间：2020-08-13
因为澳洲天杰地灵,气候宜人,与中国时差小,治安良好,蓝天白云,空气质量佳,所以很多人来了之后就有了在澳洲置业的想法,但又担心山长水远的买了之后又改如何打理呢?
今天我们就来具体阐述一下澳洲是怎样真正做到“全程托管”的。
01、从买房开始
在澳洲从买房开始的过程就很简单轻松。买家只要选好心仪的物业,之后的过程就全部交由澳洲注册律师处理（当然在澳洲找个会说中文的律师还是非常容易的）。从解释,签订合同到过户登记,不用像在国内那样,需要买家自己一个个窗口排队拿号办理,澳洲律师会帮你全部办妥,你只要把资金按时准备到位就可以了。
02、交房拿钥匙
有人会问,我人不在澳洲到时候交房了,我怎么去拿钥匙呀?
不用着急,如果您是用来投资出租的物业,从验房到拿钥匙,甚至日后的出租,管理,房屋维护和账单支付,租金管理等等一切业务都可以交由租赁中介来打理。
03、房东与租赁中介签署授权
首先要选择一家靠谱正规的租赁管理中介,提前在房屋验收之前就和他们签订租赁授权协议,协议一式两份,中介和房东各持一份。协议的有效期为3个月,也就是说在房子成交后的3个月内如果租赁中介还未帮房东找到合适的租客的话,房东可以自行更换中介,协议会自动解除。有了这个委托协议,租赁中介才有权代替房东办理验收,收房拿钥匙和放租和出租管理事宜。
04、收费标准
根据澳洲相关法律（各州有所调整）规定,中介的收费一般为以下几个比较主要的:
第一:出租费（LeasingFee）这个费用一般是一个或两周的租金收入再加上GST(GST是澳洲的消费税一般是10%),这个费用一般是在房子出租掉过后才会收取并且是一次性的费用。
第二:每个月的管理费（ManagementFee）一般是月租金的5%-7%（每个州收费标准不同）再加上GST,是每个月所交纳的,从每月的租金扣除。
第三:相关的广告费,一般在三百多澳元左右。
第四:Re-LeasingFee也就是同一租客如果租约到期后再次续约,中介就不会再收取一次LettingFee,取而代之的是收取$110澳元的续约合同费用而已。
05、租赁中介会帮业主做哪些事情?
一些交接事宜ConditionReport
租赁中介会在租客搬进房子之前做一份详细的房屋评估报告,其中包括所有电器是否正常工作、墙壁地板门窗等是否有损坏等等,以及复印和扫描交给房客的所有物件,例如钥匙、门卡等,等租客搬进出租房之后也需要完成同样的一份房屋评估报告,确定与中介评估的结果一致并签字确认。
安排固定看房时间OpenforInspection:
根据广告上公布的看房时间,租赁中介会在出租房内接待所有看房者,看房期间可为看房者做简单的房屋介绍,并且向有意者提供申请表格。
筛选并核实申请人信息Application
这一部分租赁中介会比较严谨的核实信息,每位申请人需要提供申请表格的同时,还有护照/驾照、银行信件/政府信件、过往租房经历的信息及联系方式、收入证明/银行存款等资料,中介需要通过打电话或者其他途径进行信息核实,筛选掉部分经济来源不稳定或者有过不良记录的申请人,筛选过后由房东决定房客!
双方签署租赁合同LeasingAgreement
房东选定房客后双方需要签署租赁合同,同样也是一式两份,版本也分REIV官方版和租赁中介拟定版,合同签订之后租房双方需要严格按照合同约束,如有提前结束租期、拖欠租金、破坏房屋等行为,都需要根据合同进行赔偿和处理!合同内容包括房东、租赁中介以及房客信息,房租金额,租赁期限,交租时间等等。
押金支付和管理RentalBond
租客都需要将押金交由RTBA管理,通常押金为一个月的租金。在房客搬进房屋之前需要支付第一个月的房租,通常是银行转账至租赁中介的信托账户（TrustAccount）或者由中介直接扣款。
定期检查RegularInspection
在租赁期间,中介会对物业进行定期检查,一般为租客入住3个月做第一次检查,之后每六个月做一次。在检查期间,如发现任何租客造成的人为损坏,必须和租客沟通并书面确认后,通知业主,业主同意后,相关单位进行维修。该费用由租客承担。一些非人为损坏如更换灯管或修理水管或下水道,费用由业主承担。
租金收取和支付处理常规账单PayBills
租赁中介会定期将租金存入房东在澳洲的指定账户,还可以帮业主特别是非本地业主支付相关的水费,物业管理费,市政费等,然后从业主的信托户口内的租金收入中扣除。
06、租金明细报告
每月会定期向房东发送租金收取和费用扣除明细报告,每个财政年度结束的时候,更会提供给业主一份整个财政年度的收支报告,作为报税退税用途。
07、房东保险保障
在澳洲一般房东都会买“房东保险”,根据业主个人选择购买保险金额和事项,房东保险可以获得的保护有:
对未到期就离开的租客房东获得的保障赔偿;
未能出租的保障赔偿;
房屋损坏维修期间的租金赔偿;
纠纷发生时的法律花费等等。
而且一般澳洲物业的保险花费是可以抵税的,同样适用于海外买家。由于澳洲法制健全,房产市场稳定并且透明度极高,又有完善的租赁体系,所以澳洲已经成为了中国买家最关注的海外市场之一。目前的热衷程度已经超过了美国和加拿大等国家,跻身世界第二。
澳洲房产:不仅买的放心,而且可以长期的轻松持有!
