契税法来了！“房住不炒”时代，房产投资你有新思路了吗？
时间：2020-08-14
近日，“房价要涨，契税要涨，买房要趁早”的消息在各大社交网络中漫天横飞，但实际情况真的是这样吗？
其实并不尽然！契税税率根本就没有变化。
8月11日，与房屋买卖相关的《中华人民共和国契税法》在第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，并将于2021年9月1日起施行。
在新公布的契税法中，第三条的内容明确写到了契税税率为百分之三至百分之五的字样。
基于很多地方现在执行的1%至3%的实际税率，很多人将这条规定解读为契税税率上调，契税税率上调就可能引发购房成本上升。
然而若要经过仔细推敲，大部分人都应该不难发现，这个新契税法的内容其实跟之前的契税暂行条例内容基本一样，只是有少数修改的地方让措辞更严谨。
从条例到税法，税率无变化
首先必须明确的，此次《中华人民共和国契税法》的颁布实际是一个从“条例”到“税收法定”的过程，不代表契税征收上涨或者下调，只是为了针对后续规范和指导住房等交易有更强的约束性。
即便是从国家税务总局官网上进行查证，我们可以看到1997年7月7日契税暂行条例中契税税率为3%-5%，而2020年8月11日中华人民共和国契税法中契税税率依旧为3%-5%。
实际契税税率根本就没有变！
既然国家规定的契税税率一直都是3%-5%，那为什么我们现实中实际执行的税率会在1%-3%呢？
之前的暂行条例和这次新颁布的契税法其实都有提到，各个地方政府可以根据当地情况自行减征——不同地方可以对契税税率做出相应的调整。
一般来说，实际执行的契税税率基本上都是打过折的，而《中华人民共和国契税法》的颁布并不会影响地方实际的契税税率。
一线城市暂不实施契税优惠
在2016年2月17日发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）曾做出以下规定：
然而，北京市、上海市、广州市和深圳市四大一线城市暂没有契税优惠措施。
上海在今年4月28日颁布的关于贯彻“暂行条例”的若干意见中明确，上海契税的适用税率仍为3%，有效期至2030年4月30日。
北京购房契税则是在2002年7月1日起由4％降为3％，个人购买第一套普通住宅将在3％税率基础上减半征收。可如若要购买第二套住房，无论面积大小，契税税率都将按原来的3%实行。
目前北京房屋交易契税实施情况
总体来说，此次新税法相比过去的条例，只是一次单纯的立法工作，从层级上做出了调整，对楼市不会造成根本的影响。
特别是针对想要购买第一套房子用来自住的用户来说，此次新契税法颁布的影响几乎为零！
只有在一线城市购买第二套投资用房时，实际执行的契税才会按照新法所明确规定的税率。
“房住不炒”之下，投资风向直指海外
之所以这次《中华人民共和国契税法》的颁布能够在各大社交平台上引起这么大的动荡，主要还是因为和最近很多一二线城市新出台的购房政策“碰撞”在了一起。
即便是在今年经济发展受到疫情全面冲击的大前提下，我国政府还是在多次重要会议中重申“房住不炒”的原则。
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。”在第十三届全国人大三次会议中提到的这48个字，2020年国内房地产形势已被定调。
在今年受到疫情风波的持续冲击下，国内楼市针对购买第二套以上住房的政策管控日益严苛，想要通过国内房产进行投资和为资产实现保值之路将变得愈发艰难。
然而房地产市场与宏观经济之间那种“剪不断，理还乱”的关系，在全世界范围内都是一样的。
既然国内的房产投资之路受阻，我们为何不尝试将目光投向海外呢？
投资日本房产的3大理由
就如同国人对日本产品的疯狂追捧一样，日本房产也以安全、稳健和“物美价廉”的特点吸引了海内外大量投资者。
1
日本房产租赁市场成熟稳定，即买即收租，年租金收益率可达5%至7%，堪称最佳现金流产品。
日本房产交易制度和法律健全，房屋保险、配套完善，且注重契约精神。租客群体庞大且有完善的机制支撑——全程租客与房东都直接对接中介，双方信息对称，涉及收益等会明确写在合同中。
2
日本积累了大量外汇，信用等级高，成熟的金融系统文件让日元在全世界的流动性极好。
同时日元超发早已到极致，常年通货紧缩，货币贬值阻力大，是传统避险货币之一。从2019年各国货币兑美元汇率来看，在主要货币中只有日元实现了升值，兑人民币的汇率在过去一年中也基本保持稳定。
2019年日元兑换人民币汇率变化示意图
3
自经历过上世纪90年代初期的“泡沫经济危机”之后，日本政府在过去30年中一直在通过政策调控抑制房产价格。
经过近30年的政策挤压，如今的日本房产市场泡沫程度极低。特别是从2013年申奥成功之后，日本全国房价都呈现出稳步上升的趋势。
2008至2017年日本不同种类房产价格指数变化示意图
除此之外，日本房产市场还有着永久产权、租售比高、租赁回报率高且保值等诸多优势。
随着在不远的将来，还有东京奥运会、大阪世博会和建设IR综合型赌场度假村这三大重要事件所带来的热点效应，日本不动产势必还会引爆一轮又一轮的投资浪潮！
