深度剖析｜新州首次置业印花税新政解读
时间：2020-08-20
导语
01｜前言
02｜印花税起征点提高—背后的政府用意解读
03｜此举过后，房地产市场会作何反应
04｜“有产者、无产者”：从买家角度分析
05｜或将迎来买房最佳时机
01｜前言
最近地产届的朋友圈被这则消息刷了屏
新闻很短，但是信息量很大
我们先划三个重点：
1.首次置业
2.80万
3.新建房（不包含二手房）
根据新规，首次置业人士的印花税起征点将由目前的65万澳元提高至80万澳元，100万以下的房产可获得部分减免。
空置土地的印花税起征点亦会由35万澳元提高至40万澳元。
印花税缴纳门槛的变化只适用于新建房屋和空置土地，不适用于二手房。这项政策将从8月1日起持续12个月。
新州政府发布这项政策的用意是什么？
市场会对此作何反应？
对买家来说又意味着什么？
下面，
我们将从政府、市场、买家三个角度
为各位读者抽丝剥茧解读这项政策
02｜政府政策解读
- 为了选民
去年大选联盟党获胜以来，针对住房问题，政府采取各项措施增加对首次置业人士的资助及优惠。新州州长Gladys Berejiklian接手州长这项工作时，她公开宣称，使新南威尔士州的住房更容易负担将是她的首要任务之一。自那以后，政府实施了一项住房负担能力战略，承诺“为首次购房者提供公平的机会”。
印花税是首次置业者进入住房市场的重大障碍。之前部分买家表示按照目前的市场，找到65万澳元以下的房子很难，“房价的形势很难让人利用印花税减免的政策。
而目前印花税起征点提升到80万澳元以后，可以让更多首次置业者得到优惠，这对第一次购买房产的人来说是一件好事，他们可以节省一大笔钱。也能让更多首次购房者能实现置业梦想。
- 为了公寓买家
此前莫里森政府出台的HomeBuilder新建房补贴计划很大程度上仅仅使购地建房买家获益，而非公寓买家。
澳洲“公寓大王”、美利通(Meriton)的创始人、亿万富翁哈里特里古博夫(Harry Triguboff)对联邦政府出台的6.8亿澳元HomeBuilder刺激计划进行了强烈抨击。他表示，政府厚此薄彼，优先购地建房买家的利益，而没有顾及公寓买家和开发商的利益。
本次印花税起征点提高后，公寓买家和开发商很大程度上能此项政策中获益。
- 为了促进就业
新州失业率目前为6.9%，高于1月的4.5%，大约有20万人在疫情中失业。截至上周，新州有超过54,226家建筑企业领取了JobKeeper留职津贴。财长Dominic Perrottet表示：“现在稳定及创造就业至关重要，这项措施将为建筑业提供额外支持。
新州州长表示它将促进整个新南威尔士州的住房建设，并在我们比以往任何时候都更需要的时刻支持建筑业的就业机会。
政府希望该措施能缓解置业者在购买新房时的经济负担，并为建筑业带来37.6万份就业机会。据悉，2018-19财年，住宅及商业地产建设为新州经济贡献了480亿澳元。
03｜市场对此会作何反应
- 首置业需求即将出现高峰
先前的研究表明，针对首次购房者的印花税激励措施生效之后，首置业者的购房活动出现了较高的峰值。
下图中第一个峰值出现在2008-09年首置业补助金强化版（FHOB）实行后，该政策作为首置业者补助金（FHOG）的补充，为符合资格的首置业买家一次性提供最高$14，000的额外补贴。
而最近的一次峰值出现2017年，及新州印花税起征点从60万提高到65万澳元之后。而本次政策提供的新印花税减免政策有效期只有12个月，这可能会加剧这种现象。
来源：ANZ
- 需求增加导致价格上涨
在12个月的有限时间内，首次购房者参与的增加实际上可能导致房价上涨至印花税减免的临界值。换句话说，新的印花税起征点$80万将会作为一个信号带动房价上涨。这是因为在提供更多激励措施的同时，该细分市场中的买方竞争也同时加剧。(来源:CoreLogic)
随着印花税起征点的提升，更多人买得起房，买方竞争加剧，如果没有提高供应，这个价格很可能会因为税收优惠再次提高。
举个例子，假设一个房子的价格是70万，政府将印花税全免的上限提到80万，开发商就会将价格提升到73万或者75万，只要是80万以内就行。
此外，与免征印花税相关的交易成本降低，意味着借款人具有更高的购买能力，而在首次购房者需求增加时，这部分交易成本可能会被添加到购买价格中。
- 价格“群聚”或升至$800,000大关
按房屋价格进行的房屋销售量研究表明，销售量倾向于在完全免征印花税的分界点以下“群聚”(Price clustering)，因此首次购房者可以避免缴税。
CoreLogic的新州房屋销量数据（下图）显示，在2017年7月至2020年6月之间，价格在$640,000和$650,000之间的房屋有大量交易。$650,000是此期间首次购房者免征印花税的起点。
该图表按价值范围显示了新州在引入印花税减免政策之前和之后的两年内销售价格最高为$650,000的销售量。(来源:CoreLogic)
（来源：corelogic）
04｜买家角度分析
- 对“无产者”来说入市门槛变低
如前所述，印花税是首次置业者进入住房市场的重大障碍。80万作为新的印花税起征点，可以让更多首次置业者得到优惠。
来自Propertyupdate27日的数据显示，悉尼在过去的12个月中，房价中位数达到$875,749，Unit的中位价已高达$761,792。印花税新政策的80万上限正好涵盖了公寓的中位价，这无疑让更多的首次置业者有更多的选择空间。
- 对“有房一族”来说是市场提振信号
在2000年、2008年经济不好时，政府都出台了相关政策刺激房市。2000年7月1日，政府第一次推出首次置业者补助金（FHOG）计划。2008-09年，政府推出首置业补助金强化版（FHOB）计划。此后，市场都得到大幅提振。
05｜或将迎来买房最佳时机
这段时间政府为了提振房地产市场，重磅利好政策不断。买家或将迎来最近买房时机。
对于满足所有条件的首次置业者来说，除了本次新州公布的“持续12个月的新建房印花税起征点提高政策”之外，首置业朋友们还可以同时享受另外两个政策：
1） 首次置业 $10k 现金补贴
2） $25k HomeBuilder新建房补贴
也就意味着满足所有条件的首次置业者将最高获得3.5万澳元的补助且印花税全免。
什么是HomeBuilder新建房补贴？
前段时间，联邦政府开始实施HomeBuilder计划，符合条件的购地建房者可享有$2.5万澳元的补贴用于建造新房屋或翻新现有房屋。
HomeBuilder是为了帮助住宅建筑市场快速恢复的“限时计划”。因此买家们需要在6月4日起， 至12月31日之前签订购房合同，并且建筑要在签合同后3个月内开工。
同时，HomeBuilder还是和州/地区政府的“首置业购房补助”计划、“印花税减免”计划，以及联邦政府的“首置业贷款补助”计划等并行的，也就意味着，如果同时满足首置业买家要求的话，将可以获得“叠加福利”！
