为什么房产是全世界富人投资的重点？
时间：2020-08-22
今天我们开始讲一类非常重要的资产，就是房子。买房的话题大家都很关心，现在房价很贵，很多人都觉得有泡沫。但是呢，尽管有泡沫，房价还在涨，房地产调控很严，房价还是很坚挺。这就让人疑惑了，这房价的泡沫怎么这么坚挺，房子还能不能买？
今天，换个角度，告诉你一些你可能还不知道的事情。把我国的房价，置于全球大背景下，从全球收入分配，富豪资产配置的角度来分析，房价到底有没有泡沫，未来趋势如何，还能不能买。
今天课程之前，我们先来回答一个问题，这门课是投资课，有的人可能会觉得，投资课为什么要讲房地产？一般来说，投资课讲的是股票，债券，基金，顶多再讲一些金融衍生品，期权期货等等。投资课为什么要讲房子呢？
关于这个问题，我只需要反问你一个问题，就清楚了。如果我问你，一个典型的家庭，房子在家庭财富中占多大比重，你知道吗？
这个问题的答案，会随着家庭情况不同而不同，但是我们可以看一下全国平均的情况。根据西南财经大学和广发银行联合发布的一份报告，《2018中国城市家庭财富健康报告》，城市家庭的平均房产价值为125万元，而其他所有资产的总和为37万元，这其他资产包括现金，存款，股票，债券，基金，保险，黄金，外币，工商资产等等。
也就是说，对一个平均家庭而言，房产的总市值超过其他所有资产的总和的3倍还要多，大约是3.4倍。既然投资课的目标，是帮助理解财富，积累财富。对于这个家庭财富占比最大的项目，当然要谈到，而且要重点讲。
在这里，我想回答三个很多人都很关心的问题。第一，房价为什么这么贵？第二，中国的房价有泡沫吗？第三，未来房价趋势如何？我们今天就来仔细讲清楚这三个问题，帮助你破除那些流行的谬误。
01.房子为什么这么贵？
今天我给你讲第一个问题，房子为什么这么贵。当然，这里我们说房子贵，指的是大中城市的房子，不包括小城市的房子，更不包括农村的房子。小城市的房子相对于当地的收入也贵，但是主要是外出打工的钱给撑起来的。
大部分小城市发展潜力不大，房子没有太多投资价值，这里不多说。我只说一句，就是我从来不推荐小城市的房子，与其买县城，不如买省城。关于农村房子，我也只说一句。农村有房子，但是没有房地产市场，农村房子很难卖，卖也卖不出价钱来。
回到大城市。关于大城市房子贵的问题，我们先来看看国际经验，看看在国际比较的意义上，中国的房子到底有多贵。我们来看一张图。这张图里列出了世界上的一些高房价城市，里面有三个数，分别是城区房价，城市郊区房价成交，和房价收入比。一看之下，你可能会大吃一惊。原来北京、上海的房价虽然贵，但是放在全球范围内看，也没有太离谱。
图1：世界高房价城市比较（美元/平米，2018年底）
注：房价收入比=城区房价和城郊房价的平均值*90/家庭年收入。数据来源：NUMBEO网站。
比如说，北京上海城区的好一点房子，单价大概在10万左右，折合美元大概1.5万。世界上哪些城市的房价和这个差不多呢？有很多，伦敦、纽约、东京、首尔、新加坡等等都在榜单上。
房价最高的还不是这些，而是摩纳哥和香港，摩纳哥房价是北京的四倍，香港房价是北京的两倍。以前，我专门分析过这两个城市，都是气候不错，又是避税天堂，富人高度聚集，这些富人就把房价买起来了。
我说到这里，你可能会有不同意见。你可能会说，不对呀，这些都是发达国家和地区的城市，我们还是发展中国家，收入低很多，怎么能跟这些国家比房价呢？看房价收入比的话，我们比人家高太多了，高一倍都不止。北京上海是40多倍，伦敦、新加坡、首尔只有20倍出头，纽约就更低，只有12倍。这种情况下，怎么能说北京上海房价不贵呢？
为了回答这个问题，我先给你举个例子。我们都知道印度也是个发展中国家，不仅如此，印度比我们还落后，印度的人均收入只有2000美元左右，相当于中国的五分之一。从发展阶段来说，大概相当于中国2002年的水平。按照房价收入比的说法，印度的房价应该很便宜。
可是呢，印度最大的城市孟买，房价也很贵，城区的均价达到7000多美元。这7000多美元，是孟买城区的均价，富人区可以达到10000多美元，最贵的地方可以达到20000美元。这个房价水平，和北京上海也差不了多少了。
所以说，印度的平均收入水平虽然很低，但是房价也是很贵，房价收入比也很高。根据统计（数据来自Numbeo），孟买的房价收入比高达43，与香港、北京、深圳接近，领跑全球。
孟买的房价为什么这么高呢？道理很简单，就是印度虽然人均收入低，但是人口基数大，而且贫富差距也很大，有很小比例的人其实很富有。不要小看这很小比例的富人，虽然比例小，但是人口基数大，总量并不小。而且呢，这些富人很多都聚集在孟买。只要很少比例的富人，就可以把房价买得很高。
孟买的例子告诉我们，决定房价水平的，并不是平均收入，而是头部收入，是买得起房子的人的收入水平。这样一来你就明白了，国内的富人也很多，比印度要多很多，以前又不限购，这些人就把大城市的房价买起来了。
进一步讲，这个房价收入比，其实是一个误导性很强的概念，因为这个概念隐藏着一些不切实际的假设。比如说，用房价收入比衡量房价高低，实际上暗含着这样一个假设，就是只要你有平均收入水平，你就可以买房，其实不是这样的，大城市的房子只有中高收入的人才买得起。
在主要国际大城市，都是只有一半的人有房子，另一半的人是要租房子住的。所以，如果你一定要要算房价收入比，不要用平均收入，而是要用中高收入。
图2: 大城市住房自有率（%）
注：柏林和东京为2013年，巴黎为2015年，伦敦和香港为2017年，其他为2016年。数据来源：各国统计局。
图2列举了主要国际大城市的住房拥有率，你会发现其实都挺低的，很少超过50%。大城市竞争都很激烈，人口流动大，很多人买不起房子的。所以，用平均收入计算房价收入比，误导性是很大的。
再比如说，房价收入比这个概念，也没有考虑未来的收入增长。北京、上海的房价收入比高，可能是因为人们预期那里未来收入增长快。
比如说，北京上海的厉害的年轻人，努力工作的年轻人，每年收入增长10%不是问题，7年收入就翻番。现在的有钱人预计到这些人未来都会买房子，房价就有了支撑，于是现在就开始买，房价就高了。
这个道理，和高增长的股票估值贵，是一样的。人们预计到一只股票未来业绩好，就会开始买入，于是这个股票现在的估值水平，比如市盈率，就会很高。
关于这个房价收入比，我就先说这么多。这个概念很流行，误导了很多人，我在《徐远的房产财富42讲》里面做过专门的分析，专门破除这个流行的谬误，这里我就不再重复了。
简单概括一下，刚才说的道理，是中高收入人口，特别是富人推高了房价。这个不是个别现象，而是普遍现象。
实际上，全球的富人，都是喜欢买房子的。这个话不是乱说的，而是有数据支撑的。根据Knight Frank发布的2019年世界财富报告《The Wealth Report 2019》，全球高净值人群（净资产超过3千万美元，不包括自住房产）平均21%的资产投资于房产，仅次于股票的27%。
但是呢，刚才的房产占比21%不包括自住房产（自住型房产：第一套、第二套房产），自住房产在总财富中的占比达到32%。如果放在一起考虑自住房产的话，房产在总财富中的占比达到46%（32%+68%*0.21），远超过股票的18%，更远远超过债券的13%。所以说，房产在富人的财富配置中，占比是最高的，远超过股票和债券。
文字稿中的图3，给出了各地高净值人群的资产配置情况。可以看到，对于各地的富人而言，不管是欧洲、北美、亚洲，还是其他地方，房产都是占比最高的资产，远超过股票和债券。
图3：欧美和亚洲高净值人群的财富分配
注：数据来源：《The Wealth Report 2019》，Knight Frank。高净值人群是指净资产超过3千万美元（不包括自住房产，也就是首套、二套房产）。
另外根据统计（图4），全球富人平均有3.6套房产（包括自住和投资）。其中亚洲有3.9套，欧洲有3.4套，北美有3.2套。看起来，买个3-4套房子，是各地富人共同的行为模式。
图4：各地高净值人群的房产数量（含自住房）
注：数据来源：《The Wealth Report 2019》，Knight Frank，高净值人群是指净资产超过3千万美元（不包括自住房产）。
所以，从富人的资产配置上看，富人都喜欢买房子，就推高了房价。当然，我们说富人喜欢买房子，并不是说其他人不喜欢买房子。而是说，富人财富总量大，在资产配置的时候没有财务约束，主要考虑风险和回报。而中低收入家庭的钱少，买了套房子可能就没钱了，这时候的资产配置，不完全反映风险和回报的权衡，而更加反映财务约束。
那么，富人为什么喜欢买房子？答案很简单，因为从长期看，房子保值增值的效果是最好的。根据一份最新的研究（Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor (2018)，The Rate of Return on Everything, 1870-2015, CESifo Working Paper No. 6899），在过去一个半世纪里，房子是最好的投资品。
为什么这么讲？首先，住房的回报率很高，达到6.6%。在所有主要资产中，这是最高的，只有股票比较接近，达到4.6%，比房子少了2个百分点，为了强调这两个百分点，你也可以说，股票的回报比房子少了30%。
刚才说的这些数字，都是扣除通胀以后的实际回报，不扣除通胀的话，房子有10.6%，股票有8.6%。看了这样的数字，从长期回报的角度，富豪们为什么买房子其实就很显然了。
图5：大类资产长期年化收益率
注：数据来源：Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor (2018)，The Rate of Return on Everything, 1870-2015, CESifo Working Paper No. 6899。收益率为年化复合收益率，是16个国家的平均值。
不仅如此。房子不仅回报率高，风险还很小。比如说，经济形势不好的时候，股票的价格大幅缩水，富豪们的财富也因此缩水。但是房子的价格，即便在经济萧条的时候，也相对坚挺，比股票稳定很多，能够帮富豪们保持身价。有了这个原因，房子就更加有吸引力了。
你可能会问，这是哪里的数字，是普遍现象吗？是的。数据的来源是德国经济研究中心的一份最新的工作论文，里面收录了16个主要发达国家的数据，时间跨度是1870-2015（共145年）年间。
这16个国家包括美国，英国，法国等13个主要欧美发达国家，以及日本，澳大利亚，新西兰，可以说覆盖范围很广。资产类别包括住房，股票，债券，以及银行存款。
可以说，这个数据包含了过去很长时间的，主要发达国家的主要大类资产的回报，时间跨度很长，覆盖国家很多，资产类别也很全。所以，这个数据是很全面的数据，很权威的数据，不是片面的数据。
说到这里，我们就不难理解，为什么富人们争先恐后买城里的房子，特别是豪宅了。事实上，我们可以再换一个角度来说。在发达国家，房产占国民财富的一半左右，占比非常大。富人如果不买房子，买什么呢？很难有足够的资产来储存财富。这么看，你就明白了，随着富人数量的增加，富人财富的累积，房价是不会下跌的。
最后，我们总结一下今天的内容，有四个要点。
- 第一，房产在家庭财富中占比最大，达到3/4以上，是财富的主要载体。
- 第二，全球大城市房价都很贵，中国房价贵并不是特殊现象。
- 第三，富裕的家庭喜欢购买和持有房产，高净值人士更是把家庭财富的40%以上配置在房产上，推高了房价。
- 第四，房产成为富人的首要资产配置，是因为两个特点，一是回报率高，二是风险低。从1870年以来的1个半世纪里，房产的长期年均回报率比股票高2个百分点。
今天我们讲房产，讲到房产在中国人的家庭财富中占比很大，不仅如此，全世界的富人也都把房产作为财富配置的首选。背后的原因，是房产的回报率高，而且风险低。
