投资日本房产别花冤枉钱！各阶段的税费心中要有一本明白账！
时间：2020-11-05
与风险很高的快进快出的思维方式不同，日本房产更类似于一个长期理财产品，看重的是租金收入和房价上升的双重利润。搞清楚交易和持有环节的各种费用可以让我们不花冤枉钱，最大限度地提高投资收益。
日本房产市场成熟稳定、资金安全有保障性，不错的租金收入，尤其是近年日本大阪民宿业发展的如火如荼，都让日本房产热潮不断升温。特别是日本在经历了上个世纪的房产泡沫后，近几十年的日本房地产市场基本保持平稳上升的稳增趋势，日本政府也非常注重对日本房产市场的基本管控。对于希望投资日本市场的投资者而言，有必要了解这个市场的相关税费，买房时(特指二手房)，全部税费加起来，大约也是房产价格的5%～7%， 持有费用每年在20～30万日元左右，出售时，持有时间越长税费越低。具体如下：
01、购房阶段需要支付的费用
1、中介手续费：
• 200万日元以下：交易价格(不含消费税) 的5%日元
• 200-400万日元：交易价格(不含消费税)的4%+20,000日元
• >400万日元：交易价格(不含消费税)的3%+60,000日元
（注：日本国税厅另收8%消费税）
2、过户登记费用（国税）：
通常约为交易价格的1-2%，包含：
• 登录税
• 司法书士(律师) 费（帮助过户登记）
3、印花税（国税）：
10万以下支付0日元；50万以下支付200日元；100万以下支付500日元；500万以下支付1千日元；1千万以下支付5000日元；5千万以下支付1万日元；1亿日圆以下支付3万日元；5亿日圆以下支付6万日元；10亿日圆以下支付16万日元；50亿日圆以下支付32万日元；50亿日圆以上支付48万日元。
4、房产取得税（地方税）：
买房时所发生的税（交房后3-6个月缴纳）
土地评估价×1.5％、建筑评估价×3％
（评估价格：政府每3年评估。）
5、火灾及地震保险费：
一般需一次性购买5年，金额较低。
购买房屋时投资者所缴纳的各项税费约为房价的6%-7%
02、持有阶段每年需要支付的费用
1、固都税（房产税）
固定资产税（国税）：
每年需向日本政府支付的税。
土地评估价×1.4％、建筑评估价×1.4％
都市计划税（地方税）：
每年需向日本地方政府支付的税（支付给该房产所在地政府）。
土地评估价×0.3％、建筑评估价×0.3％
（评估价格为政府征税的指导价，与市场交易价格差距很大，约为房屋总价的50%左右。）
2、物业管理费
交给管理大楼的管理公司
3、修缮积立金（维修基金）
为定期大楼整体修缮工事而积累的基金，由每位房东向基金贡献。
4、托管费：
给托管公司的服务费，通常为租金的5%+消费税。
5、个人所得税：
个人所得税=课税收入×税率
课税收入：净收入扣去个税抵扣项（固定资产折旧，中日往来差旅费等）后为课税收入税率：若课税收入<195万日币/年，税率5%。
6、税理士费用：25000日元/物件/人/年
每年持有的成本约为房价的 1%-2%
有可能产生的费用：
1、如果空房，需要重新招租，成功找到租客时，通常等同1个月租金为招租佣金，不包括其他额外协议的奖金。
2、租客搬离后房东须把房子的原状恢复，再让下一位租客入住。
3、如果房屋室内设备损坏，需要维修，几千至几万日元不等，以实际产生的费用为准。
03、出售阶段产生的各项费用
1、中介手续费：
• 200万日元以下：交易价格(不含消费税) 的5%日元
• 200-400万日元：交易价格(不含消费税)的4%+20,000日元
• >400万日元：交易价格(不含消费税)的3%+60,000日元
（注：日本国税厅另收8%消费税）
2、印花税（国税）：
10万以下支付0日元；50万以下支付200日元；100万以下支付500日元；500万以下支付1千日元；1千万以下支付5000日元；5千万以下支付1万日元；1亿日圆以下支付3万日元；5亿日圆以下支付6万日元；10亿日圆以下支付16万日元；50亿日圆以下支付32万日元；50亿日圆以上支付48万日元。
3、源泉税（预缴增值税）
售价×10.21%，第二年收入申报时，扣除应交税费后差额退还。（源泉税是特殊情况下即个人转手卖给公司的时候才会征收）
4、增值税（国税）：
持有5年以内，增值部分的税率是 30%，持有5年及以上税率为15%。（增值部分的计算会由专人来进行，部分可抵扣。）
5、税理士费用
