干货 | 你不得不get的购期房小知识！
时间：2020-09-14
本文以购房步骤为脉络介绍购房期房过程中的注意事项。
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了解市场。曾经有人吐槽“你们卖房子的总是瞎忽悠人，涨也说到了买的时候，跌也说到了买的时候，啥时候都说是最佳的买房时候”。这是因为：澳大利亚房地产市场虽然有其自身周期，但是其房价是长期保持上涨的，早买总是比晚买要好。如以下两图所示，澳大利亚各首府城市里，除了珀斯和达尔文两个经济受矿业影响很大的城市以外，所有城市的房价都是上涨的，无论是别墅（house）还是公寓（unit）。
对于房地产周期本身多讲几句，墨尔本自身空置率极低，租金收入丰厚，导致房主持有房产的成本低。即便处于下行阶段自己的房产卖出有困难，房主也可以持有房产等待周期到适合售出的阶段再卖出。
市场周期，交房时间，地段，开发商的质量等对期房也很重要。有人对买时的优惠斤斤计较，却对这些影响更大的因素视而不见，很容易因小失大。对于想赚快钱的炒房投机客，期房也不是合适的对象，因为期房交房周期较长，一次交割量也比较大。实践证明，不管是炒公寓楼花者还是炒别墅土地者，都容易亏本。
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注意地段，期房交割时支付的价格是此前签合同时的价格，地段是决定交房时房产价值是否高于当初合同价的关键因素。
对于地段的了解远不止房地产网站和在线地图能提供的那点内容。
房价涨跌是由供求关系驱动的。如果房产建设期间周边基础设施条件有明显提升，人口有明显增加的话，对该区域房产需求就强烈，交房时房价很可能高于合同价。反之，如果该区域没有明显的基础设施或者人口方面的进步，却有一大堆房产项目在开发的话，交房时房价就有可能低于合同价。
在实践中，往往新房开发（供给增加）和人口移入（需求增加）是同步进行的，判断供需关系比较简明的方法是看空置率，空置率随着开发进行明显提高的话就可能是供过于求。当然，看空置率时排除季节性因素。如下图所示，墨尔本市中心近年的空置率季节性变化就很明显：
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选择可靠的开发商，最好是有历史和规模的开发商，其以往的项目和商誉有迹可循。
不可靠的开发商可能会：
中途破产让项目落空，买家交的款项如果是在政府监管的信托账户（Trust Account）里面还有保障，如果是贪图利息交到开发商自己的账户里就面临风险了，前段时间闹得沸沸扬扬的Ralan集资事件就是如此。
项目完成后破产以逃避税收和售后责任。常见于把一块地分割建几栋联排的小型开发商。
建筑质量不达标。这点仅限于公寓期房，别墅期房是买家自己挑选建筑商建设的，开发商仅负责整地。买家对此需要调查开发商/建筑商以往的项目质量和名声。
故意拖延开发进度，好滥用日落条款把已售出房产收回来，以较高价再卖一次。澳大利亚各州立法已经逐渐完善来应对这点。
拿华丽的展房吸引人。在展房就要问清楚，装修是否是升级过的，有哪些地方会和实际建成不同。对于别墅展房，其面积和户型有一定参考价值；对于公寓展房，则只是看装修了。
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签署合同时，买家需要了解合同关键条款并且敲定细节。
定金在买房流程中起到重要的作用。一方面，定金能够避免被定的房产被别人买走或者涨价；另一方面，定金有助于买家向开发商和建筑商表达诚意，有助于沟通买家关心的细节。由于期房定金是依法可以100%退款的，交定金对于买家有利而无害。
房产律师的职业素养非常重要，他对于检查和解说合同条款很有帮助。不要一味挑选熟人或者便宜的房产律师。 Solicitor比conveyancer的职权更大。
善用冷却期，签了合同后有一般2天的冷却期，期间可以无条件取消合同。
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规划好预算，期房的特点给了买家足够的时间准备资金。
多准备一些资金，因为期间银行贷款政策，贷款利息，政府税费等都可能有变动。最后资金有余总比不足要稳妥。
和银行谈一谈，每家对于期房的放贷政策都不同。譬如担心某些高层公寓供过于求的风险，银行可能只会批合同价50%-70%的贷款，而非一般的80%。与此类似，某些外界眼中的“好区”在银行看来则是不好卖出，需要限贷的风险地区。如下图所示，区域颜色偏蓝代表贷款风险较低，偏红则代表贷款风险较高。
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交割验收时以是否符合合同标准为主，买家是否接受合同条款是签署合同时就确定的事情。一旦合同里规定好了，开发商和建筑商就无权要买家接受和规定条款不同的情况。尽可能在签字交房前提出问题和要求返工。对于需要时间才能发现的质量问题，开发商和建筑商也会提供保修期。
看工艺，譬如看有没有涂漆翻皮、滴聚，窗户的安装情况，水龙头和瓷砖等。建筑商有权以质量相近的材料替代，但是如果明显不合要求，买家可以取消合同。
看尺寸，带把尺子，测量房间和橱柜尺寸。
这也是贷款机构前来检验房产估价的时候。估价是高于还是低于合同价，就是以上注意事项是否得到贯彻的结果了。
