美国置业 | 到美国居住租房和买房哪个更划算？
时间：2020-11-05
不论是在美国的留学生、上班族还是因其他各种原因移居到美国的人，到美国要解决的第一个问题就是住房。因为美国租房市场发达，房源丰富，手续也比较方便，很多只打算短期居留的留学生等群体，大多选择租房。但是即使有短期居留计划的人，也开始意识到有时选择买房是一个更划算的选择。如果买房自住，不仅省去房租，房屋本身也会升值，在离开后出租或者转手卖出都是可行的投资选择。
此外，非美国居民也可以在美国贷款，这也减少了买房的前期投入。今天为大家介绍租房和买房，哪个更划算的一个判断标准，让大家更加轻松决策。
◆美国房屋自有率相对低，租房市场发达
全美房屋自有率
根据美国人口普查局公布的2019年统计数据显示，全美住宅自有率（Homeownership Rate）为65.1%。也就是说，34.9%的人选择租房等其他方式居住。这样的住宅自有率相比中国约90%的住宅自有率高出不少，说明美国比中国更习惯租房居住。
从地区来看，美国的东北部和西部的住宅自有率均低于全国平均水平，这主要有几个原因：
1. 大城市的高房价，比如纽约、波士顿、洛杉矶、旧金山等；
2. 城市的年轻族群较多，无法负担高额房价和房贷；
3. 人口数量大，流动性强，租房需求高。
而中西部和南部地区的住宅自有率则高于全美平均水平，这主要是因为：
1. 房价和养房成本较低，买比租更划算；
2. 平均年龄较高，年长者更倾向于买房；
3. 已婚比例较高，买房需求更大。
◆租房还是买房，哪个更划算？
那么对于有住房需求的人来说，是否要选择房产投资呢？我们来为大家介绍一个标准。单从经济角度考虑，我们可以通过计算判断买房和租房哪个更加划算。计算方法是分别列出购房和租房的成本，并考虑时间成本，计算出两个成本相同的时间节点。如果计划居住的时长短于这个时间节点，租房更加划算，而居住时长超过这个时间节点时，买房更加划算。
例如，如果一个地区或者居住者预期租房价位是每月2500美元，而这个地区或者居住着的预期买房价位是50万美元，在首付10万美元的假设下，每年的租房和买房成本如下图所示。我们可以看到，四年以后租房成本和买房成本持平，也就是说，如果居住时间在4年以下，租房更加划算，而居住时间在5年以上，买房就更加划算。
租房成本与买房成本
我们根据美国主要城市的租金和房价数据，为大家计算出美国主要城市的买房租房成本持平的时间节点。其中芝加哥市的时间节点最短最小。在芝加哥，如果居住时间超过13个月(超过2年)，买房更划算。旧金山市和纽约市的时间节点则最大，有78个月(超过6年)，也就是说在旧金山和纽约，居住时间在6-7年以下，租房更加划算，而超过7年以上的长期居住，买房更加划算。
注：此处假设使用30年期贷款利率3.5%、首付35%、通胀率2.5%、折现率3%、个人所得税25%。
了解了这个标准后，大家可以根据自己的居住需要，计算出更适合自己的居住选择。
