利好！日本房产税改，持有成本再降！
时间：2020-12-31
一直以来我们会听到传言说在日本买房持有成本特别高，可是真的是这样吗？不赚钱的话，怎么会有“中国人爆买日本”？
更不用说，去年黑石集团投入逾1000亿日元，在日本国内获取多个物流设施。还有德国保险巨擎安联集团、中国复星集团、挪威政府养老基金……等等大规模买入日本房产，难道这些大集团、机构还不够理智吗？
今天小路就带大家一起看看：日本房产的持有成本到底都包括哪些？日本房产的持有成本真的如传言中的那么高吗？2021年，有没有什么利好？
持有成本包括什么？
1.税
在日本购买房产后，无论业主是哪国人，均会以房产即土地及建筑物等固定资产为征税对象，每年都有缴纳固定资产税和都市计划税的义务。有时这两个税项也被合称为“固都税”或“持有税”。
征税标准是以当地的评估价而非交易价格，自每年的1月1日为周期缴纳。每个房子因面积、地点、建筑年代等因素的不同，固定资产评估价格也不同。一般固都税每3年会调整一次，根据物业品质及种类等的不同，每年的固都税从几万日元到几十万日元等的都有，以业主最终收到的税额通知单上标明的价格为准。
· 固定资产税（国税）：每年需向日本政府支付的税；土地评估价格x1.4%、房产评估价格x1.4%；
· 都市计划税（地方税）：每年需向日本地方政府支付的税（支付给该房产所在地政府）；土地评估价格x0.3%、房产评估价格x0.3%（评估价格为政府征税的指导价，与市场交易价格差距很大，约为房屋总价的50%左右）；
2.物业管理费和修缮基金（公寓）
在购买公寓时，除了售价外，我们还会知道每个月需要交纳的管理费和修缮基金的收费标准，这个费用类似国内的物业费和大修基金。
管理费会支付给入驻公寓楼的专业管理团队，而修缮基金则会用于公寓楼楼体的维修和养护。这两项费用均由业主承担，管理公司会对所入驻的物业进行维修、维护等运营管理，维护较好的物业也得益于专业的管理，将来会有利于房产的保值，甚至增值。
一户建由于不用聘请管理公司，也无需交纳管理费和维修基金。
2021年，持有成本再下降
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12月10日，日本政府确定了2021年税制改革大纲，对下年度税收政策进行调整。
大纲一方面针对新冠肺炎疫情造成经济衰退和企业普遍面临的经营困难，通过减税等措施帮助经济纾困，另一方面着眼“后新冠时代”，加大对数字和新能源经济投资，推进产业结构调整、培育经济新动能。
日本税制改革，对于打算投资、移民日本的人来说，最关心的就是关于固定资产税等减免房产方面税费的优惠政策，下面我们就着重看一下：
固定资产税方面
数据来源于NHK官网
因为固定资产税会每三年重新进行一次评估。按照规定，2021年开始，将依据2020年1月的公示地价，对未来三年的固都税进行新的评估。
但基于日本地价稳中有升的常态，按照年初的地价进行评估，那么固都税势应该会呈现上涨趋势。
在新冠疫情的背景下，针对这一现象， 政府采取了一定的减税政策：
具体规定为，在2021年（仅限2021年），对于固都税采取减税措施。
根据2021年1月的公示地价，如果2021年由于地价上涨，导致固定税额超过前期，则2021年固都税额维持原状不变；如果地价下降，则采取下调后的税额标准。
对象主要是包括商业用地、住宅用地以及农业用地等在内的所有的土地。
对于投资人来说，这次的新政策显然是重大利好，由此开启了一个绝好的投资窗口期。
从总体上看，这次改革的大目标定位在刺激经济增长需求的同时，避免增加民众的生活负担。对在日华人的企业和家庭以及个人有着不同的影响。
对于个人或家庭来说
1. 凡在2022年末前入住，且住宅面积在40㎡以上的居民，都可享受住宅贷款的减税；
2. 凡在2023年4月底前购买电动车或混合动力汽车，都可享受减税政策，原定在2021年末前的税减轻措施也继续实行；
3. 对婴儿保姆的补助金不得课税，产后护理的委托金部分也不加收其10%的消费税；
4. 祖父母赠与给孙辈用于教育或结婚等育儿费用不属于课税范围；
5.商业用地或住宅用地等土地的固定资产税不增加。
总的来说，2021年度评估额是基于新冠肺炎疫情蔓延前的2020年1月1日公布的地价计算得出。当时因受近年外国游客增加带动商业用地需求增加等原因影响，日本地价出现连年增长，新确定的土地固定资产税征税基准也水涨船高。
但在疫情下，维持固定资产税将起到降低企业和家庭税赋负担的作用。
新大纲从缓解疫情对住宅市场冲击的角度出发，决定对居民房贷减税。针对疫情导致住宅建设和入住延期的问题，新大纲把入住期限延长2年至2022年，还把减免对象从50平方米以上住宅放宽至40平方米以上。
相信这些政策，将推动日本房产市场在新一年度的交易增长。随着疫情的逐步稳定，税金政策或将恢复，考虑投资日本房产的朋友们，抓紧时间，不要错失难得的好机会。
