皓哥说海外｜日本有和国内一样的“学区房”概念吗？
时间：2021-02-20
各位朋友大家好，我是你们的老朋友皓哥。虽受疫情影响，但日本房产却表现出强劲势头。很多新的朋友开始关注日本房地产，今天我带着大家问题，做了本期日本房产专栏，解答大家的疑问。
来自江西的张女士：日本有学区房的概念吗？
皓哥：学区房的概念在中国非常普遍，很多父母都会为孩子能上一个重点学校重金买一套学区房。但是在日本有学区的说法，但并没有学区房的概念。也就是说，只要是居住在这个区域内的孩子都可以进入区域内的学校就读。这里的“居住”包括买房、租房，体现了日本的“租售同权”。在日本，只需要“居住在这里”即可，更没有户口的限制。
孩子适龄，可以就近入学。但是有一点需要注意，没有学区房并不代表日本的学区就不重要了。为了孩子可以处于于更好的学习氛围之中，在日本的父母也会将目光集中在一些文教区域例如东京都文京区，集中了各大高校，文化氛围浓厚，也是整个东京犯罪率最低的区域。
来自上海的王先生：疫情期间日本出现了很多“捡漏房”可以入手吗？
皓哥：疫情期间确实有很多房东低价转卖变现的情况，当然是可以入手的，但是一定要做好功课，防止踩雷。既然有抢手的日本房源，当然也会存在卖不出去的日本房屋。日本媒体对不动产买卖业进行了关于“不畅销、不好卖的不动产理由”的调查。适当参考，可以为房产投资者做个“避雷攻略”。
下面就看看那些出售难的日本不动产主要是由于什么原因？
一.卖家希望房产售价比行情高
因为卖家希望房产售价比周边的行情高，所以与买家的诉求产生差距，因此，我们购房时要参考周边的行情，比如东京23区，各个区域价格差还是比较大的，不能光看价格低就入手，看看房子所处区域的价格，再做决定。
二．房产公共部分很脏、状态不好
公寓类房产会有公共部分，房主毕竟交了修缮费，就需要有专职人员对公寓进行适当的维护或装修。租客都会喜欢干净漂亮的房子。对于投资型的房产来说，有稳定的租客，这个房屋才有价值。所以一定不能光看室内照片，公共区域的状况也要参考，比如停车场，电梯，楼梯间的卫生。
三．建筑老化，室内状况恶化
买日本房产一定要看建筑年限，最好是1981年新耐震法案后的房子，年代过于久远且建筑老化的公寓一定要避开。
四． 房屋设备陈旧
室内环境、设备环境恶化对房产买卖有很大影响。几乎没有人会愿意购买一套老旧房屋，这样放任房子状况恶化往往会让资产价值下降。
除了以上理由之外，还有一些理由也被越来越重视起来，尤其是受疫情影响之后。比如，房产周边没有超市、便利店等商业设施；房产周边没有医疗设施、看护设施，可以看出，现在的人们更倾向于追求房产周边的便利性。避开这些雷区就是可以入手的“捡漏房”。
来自北京的贾先生：日本疫情期间为什么还这么火热？有什么好的政策吗？
皓哥：除了我们老生长谈的日本房产的优势，1.日币是传统的避险货币，2.疫情期间房价从全国来看有降，但是土地价格依然在稳步上升 3.疫情期间租客依然稳定，收益稳定。利好政策也促进了日本房产的交易市场，在刚刚过去的2020年12月，日本政府确定了2021年税制改革大纲，对下年度税收政策进行调整。为了减轻新冠疫情给日本企业和个人带来的压力，所有以土地为对象的固定资产税明年都不增加。
对于打算投资日本房地产，或者在日本长期居住的朋友来说，最关心的就是关于固定资产税等减免房产方面税费的优惠政策。土地的固定资产税会每3年重新评估金额。即2021年开始，将依据2020年1月的公示地价，对未来三年的固都税进行新的评估，在2021年采取减税措施。包括商业用地、住宅用地以及农业用地等在内的所有的土地。
来自新加坡的Bruce：买房就能获得完全的土地使用权吗？
皓哥：关于日本的土地使用权，也澄清一些误区。日本的房产有私有产权不等于“房子想盖多大就盖多大，想建几层就建几层”。在日本房产中，一定要分清土地的属性，并且严格遵守。
如果想知道土地能盖多大的房子，我们可以了解两个词：建蔽率和容积率。建蔽率：建蔽率指单层建筑面积与建筑基地面积的比值。容积率：容积率是决定日本房产建筑面积总和的重要因素，用容积率乘以建筑用地的面积所得出的数字就是能够建筑总的面积。
比如一块面积为100㎡的土地，如果容积率是70%的话，那么在这片土地上就只能建造一个70㎡的建筑。
来自厦门的于女士：最近我看了不少日本的公寓，涨价中的二手公寓和跌价中的新公寓该如何选择呢？
皓哥：中国老百姓比较喜欢投资新房。有许多投资者担心二手公寓房龄相对较老，不过在日本，大多数公寓有修缮计划，定期的翻修和维护，使二手公寓能够在长时间内保持良好的状态。有些到了一定年限后会进行了全新翻修，翻新后就和新房一样。
以东京为例，二手公寓及一户建的价格2019年增长在4.73%左右，但是同期，新公寓跌了2.67%。
看自身的需求，投资的客户，不必考虑一定非要买新公寓。因为高出20%的价格，已经提前透支了一部分未来的收益。自住的客户，只要钱够，自己怎么住舒服怎么买。
