收藏！买泰国别墅，我该选永久产权还是90年租赁产权？
时间：2021-02-22
有路成立6年以来，见证了泰国的房产市场愈来愈火热，看到了国内投资客们对泰国房产的关注度直线上升。
市场的扩大，必然导致有一些根深蒂固的“留存性”问题逐渐成谜，甚至扭曲，这些问题会被大家抛到网站上四处寻找答案。
真正的答案找到了吗？可能很多时候，搜索到最后得到的结果，都会像在某度上提问“我得了什么病？”一样，不言而喻，大家都懂。
今天的 [ 收藏版 ] 干货文，我们话不多说，直入主题！
外国人到底能不能在泰国买别墅？怎么操作？哪种方式好？有风险吗？
别着急，小路今天为您一一解答。
· 外国人可以在泰国买别墅 ·
泰国是一个非移民国家，同时也是土地私有化国家。
泰国政府规定：非泰籍人士购买落户到个人名下的泰国房产，只有公寓性质的物业；外籍人士不可以直接以个人名义购买带土地的别墅。
但是对于别墅，非泰籍的外国人士能够通过两种方式持有：
1. 注册泰国公司，将别墅过户到公司名下，以公司持有别墅的方式获得永久产权。
2. 以个人名义购买租赁产权，在土地厅完成备案，最长90年长期租约。
· 购买泰国别墅的两种形式 ·
方式一：注册公司购买
由于泰国法律不允许带土地的房产（House别墅）直接过户到外国人名下，所以通过注册成立具有合法经营权的公司的形式，在别墅交房过户阶段，将别墅过户到公司名下，为公司财产。相应的，地契上即为公司名称。
对于青睐在泰国度假生活的欧美人，绝大多数是通过这种方式“拥有”带土地使用权的别墅。芭提雅更是超过70%的外国人以此方式持有别墅。对比国内70年房屋使用权，不少买家心底都是希望能以这种方式持有别墅的。但是对于这种方式，疑惑多多，请看下文详述！
谁来帮我做？
注册公司、签署协议、交房过户等都可以交由专业且经验丰富的泰国律所为您提供服务。至于后期每年的公司运营缴税，也可交由泰国专业的财务公司。
小路在这里也提示您，切勿贪图便宜将自己的别墅随意交给机构打理，如若开发商有推荐的财务公司，在定价合理的前提下，建议您选择它。
虽然泰国的政府对于外国人注册公司以持有别墅属于“睁一只眼闭一只眼”的态度，但是“空壳公司”是有被查处的风险！因为，把别墅交给专业财务机构，他们会为您制作每年公司运营报表、缴税等事宜，体现公司是在实际经营的，避免所谓的“注册公司有风险”。
别墅在公司名下，如何保障“我”是所有者的唯一性？
据泰国法律规定，外国人在泰国成立公司，外国股东只能占有不超过49%的股份，泰国股东需持有51%以上的股份。但是在律所为您服务的阶段，他们将通过让泰国股东签署担保协议进行约束，泰国股东放弃公司的权益，并推举您为唯一签字法人。即泰国股东没有实际股权，风险无存。
注册公司的流程、费用和持有期间的成本？
· 注册公司流程：
注册公司可在您购买别墅后至过户前的任意阶段开始，仅注册公司这一步骤，通常只需要7-14天；一般仅需提供护照页、个人信息，泰国律所即可出具各项文件、协议交由您签署，开始流程。随后，只需等待别墅交房时，律所协助将房子过户到公司名下。
· 注册公司费用：
不同的城市、片区，都会对费用有影响。
· 持有期间的成本：
1. 公司运营、缴税等成本；
2. 泰国股东费用
通常，只需要支付第一项，第二项费用会由律所处理帮您避免。费用参考如上图哦。
如何转让带有永久产权的别墅？
泰资公司持有下的别墅，只提供地契文件。理论上，您的别墅完成过户后，第二天便可以进行更名转让。在转让的时候：
1. 若转让给非泰籍人士，可以直接转让公司股份，连带转让其公司名下的别墅给新业主。
2. 若转让给泰籍人士，则可以直接由泰籍人士以个人名义承接，并将业主名称从公司过户到个人名下。
这样看，永久产权购买别墅的方式是不是很清晰、简单呢？
方式二：90年租赁形式持有
外国人还可以选择长期租赁形式持有土地使用权的泰国别墅。这也是外国人在泰国获得土地临时产权最容易的方法
如何转让带有永久产权的别墅？
每一份租赁合约都将在泰国土地厅进行正式备案，相当于“地契”的作用——正面为土地、国徽、时间等信息，背面为业主、租赁者、租赁期限等信息。
此外，客户与开发商的购房合同中也会有附录等条款说明30年租赁合约将在到期后自动续签2次，每次30年。双重合法保障，确保外国人持有泰国别墅90年租赁权的不可动摇性。
*小路提示：
租赁合约每次续约会有相应的手续费，手续费为合同价1%-1.1%，90年后必须更新在土地局重新续租哦。
租赁方式
泰国的6种地契中，只有 NS-4、NS-3K、NS-3是可以被注册为租赁产权的。
SK-1、NS-2、Por Tor Bor5是不能被注册为租赁产权的。
小路提示：
1. 一定要去土地局登记备案，而非单独签约完事；
2. 一定要在期初明确每期的续签金额。
租赁转让
拥有租赁产权的别墅，可以在有限的土地租期内的任何时候指定任意一个第三方作为转让人选。指定后，需要正式告知开发商，开发商有责任在30天之内替您完成这一转换手续。
1. 若转让给非泰籍人士B，一旦租户从A转移到B，之前的租赁合约有效期就会翻新，即B拿到的不会是A剩余的租赁权，而是全新时限的哦！新的“90年”将会以此诞生。
2. 若转让给泰籍人士，自动转为永久产权。
持有期间有成本支出吗？
租赁产权的优势在于“省心”，只需每30年续租约，在这个时间节点有前文提到的手续费1%-1.1%支出。仅此而已！
两种方式购买别墅，都是可行的，不存在哪个更为胜出。因为各有优势和需要关注与考量的细节！
在客户咨询我们的置业顾问时，通常不会直接给到您建议，而是根据客户的个人需求、特征、忌讳等，帮您一一梳理，最终开心并放心地选择最适合您的方式！
泰国是很多人梦想的度假胜地，也是很多人期待的养老胜地，小路希望您能在这里找到心仪的别墅时，也能通过这边文章，放心地购置这座漂亮的泰国别墅！
