皓哥说海外｜听说日本疫情期间很多人退租，空置率高了吗？
时间：2021-02-22
有路的朋友们，你们好，我是你们的老朋友皓哥~
今天的#皓哥说海外#栏目我们聚焦日本，最近因为海外疫情的蔓延，很多想要投资日本的朋友开始犹豫，在后台留下自己的困扰，本期皓哥整理了大家都有涉及的问题，告诉你们皓哥对于海外疫情的看法。同时，我也挑选了一些其他置业疑惑，统一在这里解答，希望能够帮到你们。
广州的曲先生：
疫情中，东京房产怎么样，现在可以入手吗？
皓哥：在现在疫情下，东京房产势头依然很足，据不动产服务巨头JLL的调查显示，东京商业不动产投资额在2020年1至9月达到2万亿日元（约1261亿人民币），居世界首位，从去年同期的第4名跃进成第1名。
疫情下世界不动产市场遭受打击，相比欧美各城市影响较小的日本受到了海外机构投资者的欢迎，尤其是物流设施及公寓。直接投资日本房地产的海外投资家今年1~9月达到38%，与19年1~12月相比增加了17%。从这些数据就可以看出，疫情期间东京房产依然具备很强的投资性。
深圳的于先生：
听说疫情期间，很多人退租，是不是空置率比之前要高了呢？
皓哥：疫情的发生，旅游人口减少，对酒店旅馆业、民宿业等短租市场造成一定的影响，但长租市场依然相对稳定，因为生活在日本的人不可能因为疫情而去到别的国家去生活。但等疫情慢慢好转，旅游业会逐渐恢复，从而带动短租市场朝着正向发展，长租市场依旧不会受到什么负面影响。
无论在什么时候、是否有类似疫情等的重大事情发生，日本房产的需求量一直很大，特别是东京、大阪、京都以及近几年火起来的福冈等大城市，他们的人口流动依然非常高的。流动人口主要有两类，第一是旅游人口，留学生以及外来就业者，第二是日本本土的、由外县人口朝内部大城市的“人口迁移”。所以不管是短租还是长租都有很强的住房需求，空置率不能一概而论。
浙江的张女士：
日本房产投资到底选公寓好，还是一户建好？
皓哥：不分好坏，适合自己的最好，这个主要看投资者自身的需求和投资的预算，大致分为两种：
1. 纯投资看重日本房产稳定的租金收益，那么推荐选择已经有租客的公寓，稳定收租，管理也相对方便，对预算的要求不高，从十几万到一百万都可以根据自身的情况去选择一套不错的公寓，预算高一些的可以选在东京，大阪这样的一线城市，预算比较低或者首次投资可以选择福冈，北海道这些二线城市，都是可以找到投资回报率不错的公寓。
2. 投资➕自住的需求，很多客户不光是看中收益，去日本度假的时候也有自住的需求，那么这类客户显然就不适合投资长租的公寓了，无法满足自住的需求，因为不能赶走租客，所以这时候比较推荐考虑投资一户建，后期委托给专业运营民宿的公司去运营，这样平时自己度假的时候可以住，既可以自己享受又可以有一定的收益，推荐城市：大阪，大阪为日本的民宿特区，365天都可以运营民宿，加上未来几年大阪发展趋势很好，2024年的梦洲赌城开业，2025年的世博会都会再一次促进大阪旅游业的发展，民宿需求量旺盛。
香港的吴先生：
日本很多房子都是木质结构，是不是不防火呢？
皓哥：木造的耐火建筑，它是通过强化石膏板来保护木制结构材料。实际上木材抵御火灾的能力很强。墙壁、柱子、地板等房屋的主要结构部分即使发生火灾也不会变形或被破坏，建筑物自身不会倒塌或者不会被延烧，所以日本房屋耐火性非常强，一般火灾报警后15分钟消防队到达现场灭火，为了防止火灾向周围建筑物蔓延，根据建筑物所处区域和楼层数设定了30分钟至3小时的耐火性能。
甘肃的王先生：
我想要在东京购置一套公寓，选择什么样的位置利于投资且空置率低呢？
皓哥：投资公寓时，选定好的位置非常重要，到底什么样的地方才算“好地方”呢？我为大家总结了2个要素：
1. 热门车站附近的房源：选择热门车站附近购买投资公寓，可以最大程度上避免空置风险。其实和国内租客一样，日本租客也普遍倾向于居住在热门车站附近，比如山手线沿线的车站尤其受到投资人及租客的欢迎。山手线也是东京都唯一的一条环线，山手线不仅覆盖了东京的核心商圈，而且在山手线换乘可以去到东京23区任意一个地方，所以交通十分便利，好的位置哪怕租金高一些，入住率依然很高。热门车站附近，哪怕公寓比较老旧，租金也不会低于周边市场价格。
2. 周边配套设施完善：如果我们想让房屋的入住率更高，应该以单身群体租客为主，1K或者1R的小户型房源足以满足单身人士的需求，小户型公寓也是日本最常见的公寓户型。在日本对于单身群体来说，房源附近有一家便利店非常有必要，可能比大型购物中心更重要，餐馆、药店也是考虑因素。
