英国购房投资，房产出租需要办理哪些税收和保险？
时间：2021-03-18
根据许许多多投资人的亲身经验，在英国买房投资风险相对小，且收益较高，是非常不错的投资途径。
买自住房往往会考虑许许多多的因素，多方比较最终才会下决定。投资房也应如此。除了计算最最重要的租金回报率和房产增值预期之外，租客人群也是投资人需要在买房之想清楚的一个问题，这直接影响到了房产的定位和市场竞争。
如果目标租客是学生，那么租金价格就需要符合学生的定位，并且房产要求离学校比较近。
如果目标租客是白领，那么交通，设施，便利性，私密性，安全性等要求比较高。
如果目标租客是家庭，那么学区，绿化，花园，储物空间就比较重要。最好的情况当然是各个方面都能兼顾，空置率也就会因此而降到最低。
关于买房出租的保险
在英国买房出租，投资人主要会涉及到以下三类保险：
1、房产险（Building Insurance）
如果在英国买的是独立产权（Freehold）的房产，那么需要自己给房屋上一个房产险，借贷机构在放贷的时候也会要求房屋有保险。
房产险的赔付范围包括：天花板，地板，墙壁，屋顶，门窗等非人为损坏的维修，以及火灾，雷击，山洪，爆炸，火山喷发等自然灾害给房屋带来的损失。如果你买的房子是公寓房，就不需要买Building Insurance，因为那已经包含在物业费里面了。
2、财产险（Content Insurance）
财产险保障的是房屋中的私人财物。所以这个保险谁住谁交，不需要房东掏钱。如果私人物品遭遇盗窃，失火，洪水等非人因素造成的损失时，财产险会赔付。
3、房东责任险（Landlord liability Insurance）
房东责任险主要是保护房东的。如果租客，来访的客人或者是水电工之类的人在你的房子里受伤，请求房东索赔，那么房东责任险可以赔付这一部分的损失。房东责任险并不要求强制购买。
买房投资涉及到的税收
从刚开始的购买，到之后的出租，再到最后的出售，买房投资的税收大体包含以下这些：
1、租金收税
租金的收入在英国会被累加计入个人所得税，而个人所得税在英国是分档征收的。见下表：
2019年之后个税的起征档次上调，如果房东在英国没有其它收入，那么租金收入超过12500镑的部分才会被征税。具体比例就是上面表格右侧的百分比。
中介费，地租，物业费，council tax，水电费，保险费等持有成本可以先予扣除。
2、资本利得税（Capital Gain Tax）
卖房的时候如果房价比买入时候高，那么这个差价是需要征税的。（自住房不需要交税）
资本利得税的比例也不一样。
如果你每年交的个人所得税是（1）表格中的第三，第四档（也就是Higher Rate和Additional Rate），那么房产增值部分要交28%的税。如果在上表格中的第一、二档，那么房价增值部分需要交18%的税。
2019年之后，资本利得的免税额度上调到了12,000镑。如果房价增值少于12,000镑，那么是不需要交税的。
举个例子，
某海外买家A先生在2019年买了一套50万英镑的房产，2022年以55万英镑卖出，资本利得为55-50=5万镑。
5万镑减去1.2万镑的免税额度，得3.8万镑应缴资本利得税。
如果A先生在英国的收入档次是第一、第二档，则需要交38,000 x 18%=6840镑
如果A先生在英国的收入档次是第三、第四档，则需要交38,000 x 28%=10640镑
3、印花税
买房要交印花税，英国印花税针对自住人群和买房投资人群的税收标准不一样，但都是分档征收，见下图：
简单来说就是2016年4月1日以后，以投资为目的的房产交易都要在标准基础上征收额外3%的印花税。
如果海外投资人A先生买了一套50万英镑的房产用作出租，
£125,000部分收3%， £125000 x 3%=£3,750
£125,000 - £250,000部分收5%，£125,000 x 5%=£6,250
£250,000 - £925,000部分收8%，£250,000 x 8%=£20,000
总计要交£30,000的印花税。
而在2020年7月，财相苏纳克宣布：无论是期房还是现房，从2020年7月8日起，只要在2021年3月31日前交房，就可以减免印花税（将房产印花税起征点从现在的12.5万英镑（约合110万元人民币）提升至最高50万英镑（440万元人民币）），交换合同时间点无所谓。
而去年3月的财政预算案中已经确认在2021年4月1日将增加2%的海外印花税，目前新政颁布，在今年3月31日前购买的房产的话将省下5%的印花税
