海外置业报告:海外住宅房产交易成本研究之美国篇
时间:2021-05-27
买卖房屋从来都不是一件简单的事情,无论是投资还是自住,房屋交易的费用都无法避免。为了让大家更细致的了解海外购房的方方面面,我们将会以系列专题形式解读不同国家房产交易可能产生的各种费用,供各位参考。第一篇便由海外房产市场最受关注的美国说起。
在美国购买/销售住宅房屋,买方和卖方均需要负担不同的交易税费。房产交易中的费用主要有四类:
第一类是中介费,主要是房产中介营销撮合,中介服务并非强制,但超过90%的交易是通过中介完成的,中介费为房屋成交价格的4%-6%,默认为卖方支付双方中介费。
第二类是涉及产权转移的费用,美国部分地区强制要求律师监督办理房产过户事宜,费用主要有律师费、过户税费、政府部门登记费等等;
第三类是贷款相关费用,是买方所需支付款项中比例最大的,如果是全现金购房可以省去这一大笔费用,但现金购房毕竟是少数,贷款时贷款机构会收取申请费、房屋评估费、信用报告提取费等等;
第四类是保险费用,如产权保险,房屋保险等等,贷款的话会强制要求购买一些保险保障贷款方的权益,但即便不贷款大多数购房者还是会购买保险以防万一。而各州县的法规、税率、收费等差别巨大,具体各区域的详细收费情况还需咨询当地富有经验的房产经纪,本文内容仅供参考。
以下是根据近期波士顿地区的实际房屋成交整理出的费用列表:
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买方需要支出的费用
房屋检查费用(Home Inspection Fee):400-1000美金不等,房屋检查帮助买家了解房屋状态。房屋检查一般在400-500美金,若加上铅检查、氡气检查等额外选项,或是面积较大的豪宅,费用可增至1000美金或以上。
结算费/律师费(Escrow and Settlement Fee):500-1000美金不等,在美国有21个州和华盛顿特区要求律师监督房屋交易,其他区域不强制要求。不同律所、不同区域收费标准不一。产权保险公司、托管代理或律师可处理房产出售的资金转移,并为交易收取费用。结算费通常被涵盖在律师费中。
产权调查费(Title Exam Fee): 约250美金,不同州规定不一,有些州由律师进行产权调研,有些州规定第三方产权公司负责调研,主要是确保所购房屋没有产权问题。
政府登记费(Recording Fee):产权转移、贷款登记需要到县的房屋登记部门进行信息登记,各州县收费不一。以麻省Middlesex县为例,产权登记费155美金,贷款登记费205美金。
文件费、公证费等(Document Prep Fee, Notary Fee): 50-100美金,交易环节需要公证的,需要收取公证费。大多涵盖在律师费里,也有单独支付的情况。
评估费(AppraisalFee):贷款机构会请第三方机构来对交易房产进行价值评估,以确定贷款的基数。450美金左右。
贷款申请费(Mortgage Processing fees):500-1500美金。贷款机构收取的贷款手续费,包含申请费(Origination Fee, 可与贷款方沟通减免)、信用报告(Credit Report)提取费、第三方税收记录服务费(Tax Service)、贷款审核费(Underwriting Fee)等等。
贷款优惠点数(Loan Discount Points):贷款机构允许卖方以一定的现金购买更优惠的利率,对于预期贷款时间越长的买家,以一笔现金费用购买优惠利率长期来看更划算。
一年的房屋保险费(Hazard Insurance):约1200美金,根据房屋位置和价值不同,保险费差异较大,全国平均值大概是100美金左右一个月。贷款方通常要求买方购买房屋保险,主要是火险,如果房屋有社区费HOA的话,一般已经涵盖在里面,独立屋则需要额外购买。
产权保险(TitleInsurance):产权保险是一种保护买家/业主免收位置因素导致所拥有财产产权受损的保险产品,分为贷款方产权保险(Lender’sTitle Insurance)和买方产权保险(Buyer’s Title Insurance);前者是贷款机构要求强制购买的,后者在部分州是可以选择性购买的,也有的州规定卖方为买方购买产权保险。以麻省为例,两项产权保险加在一起是房屋总价的千分之四左右。
以一套50万的房屋为例,以上费用粗略估计约为6000美金,约为房价的1.2%。考虑到部分费用如评估费和信用报告费为固定费用,部分费用如产权保险根据房屋价值按比例收取。原则上房屋交易价越低,交易费占比越高,反之亦然。整体而言,通常买方负担的交易费在1%-2.5%左右。
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卖方需要支出的费用
房产中介费(Brokers Fees):4%-6%的房屋成交价,买卖双方通常有各自中介,默认卖方支付双方中介费用,买卖中介各拿一半。是卖方负担费用中占比最大的。
产权转移税(Transfer Tax):即产权由卖方转移至卖方所需要支付的税,各州收费情况差距较大。以麻省为例,每1000美金房屋价值收取4.56美金转移税,也有一些县税率更高。以下是根据区域房产交易中位价计算的交易税。
结算费(Escrowand Closing Fees):500-1000美金,同买方支付的结算费一样,有些地区需要卖方共同分担结算费用。
律师费(AttorneyFee):500-1000美金,房屋交易可以由买方指定的律师完成,也可以由买卖双方各自的律师共同完成,若卖方决定聘请自己的律师,则需要支付自己代理律师的费用。
屋主产权保险费(Title Insurance):部分地区要求卖家为买家购买此保险。
房屋保修费(Home Warranty Fee):部分卖家为了让买家对房屋放心,会赠送一年的房屋保修。大多数区域不强制购买。
资本增值税(Capital Gain Tax):此费用虽非交易直接相关,但却是卖房涉及到的重要支出,如果是自住房,每人有25万美金免税额度,如果是投资房,则无法免税,增值部分计入个人所得征税。具体可咨询会计师。
同样以上述50万美金房屋为例,卖方的交易费用粗略估计为28500美金(资本增值税不计),约为房价的5.65%。根据使用服务、卖家议价能力、区域等不同,卖方所支付交易费用大约在总价的4%-7%左右。