用中国的“三条红线”来看看泰国上市房企SC会是哪档？
时间：2021-09-08 网络转载
对于中国房地产行业，随着2020年8月，三部委明确提出房企资金监测和融资管理的三档规则后，“三条红线”成为继土储、营收等之外，考核房企安全经营的重要指标。
“三道红线”具体是指：
（1）剔除预收账款后的资产负债率大于 70%；
（2）净负债率大于 100%；
（3）现金短债比小于 1 。
根据触线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。
在银行限制开发商融资的“三条红线”正式公报后，于2021年1月1日起于房地产行业正式全面推行，以落实“房住不炒”，控制房地产行业融资规模。
资产负债率
我们先来看第一条剔除预收账款后的资产负债率大于 70%。这里我们就是搞明白什么是资产负债率，它又叫“负债比率”、“举债经营比率”，指企业负债总额与资产总额的比率，用以反映企业总资产中借债筹资的比重、衡量企业负债水平的高低情况来判断资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。
其计算公式为：资产负债率＝（负债总额／资产总额）×100％
然后我们再来看看什么是预收账款。预收账款是指企业向购货方预收的购货订金或部分货款。企业预收的货款待实际出售商品、产品或者提供劳务时再行冲减。预收账款是以买卖双方协议或合同为依据，由购货方预先支付一部分（或全部） 货款给供应方而发生的一项负债，这项负债要用以后的商品或劳务来偿付。而房地产企业的预收款主要是指预收房款，其中就包括首付和购房定金等，房地产企业在收到这笔钱时，因销售合同尚未履行，所以不能作为收入入账。
而剔除预收款后的资产负债率具体计算公式为：
（负债总额-预收帐款）/（资产总额-流动性差资产）×100％
在充分考虑了预收账款资金的流向，推断其形成资产的流动性后，在一般房地产开发过程中，预收账款中有一部分的资金是会转而用于流动性较差的科目，而这一比例约为百分之六十。因此，剔除预收款后的资产负债率的简化后计算公式为：
（负债总额-预收账款）/（资产总额-预收账款*60%）×100％
由上述算式通过基本的数学分析法我们可以得出一个判断,
资产负债率>剔除预收款后的资产负债率
因此如果我们仅看资产负债率都不过70%，那么剔除预收款后的资产负债率也肯定不会过70%。
那么我们就可以通过泰国证券交易所SET上公布的上市公司财务报表数据来作分析。
通过上表我们就可以看到SC在2020年末总资产为443.19亿泰铢，总负债为256.76亿泰铢，资产负债率为57.9%。而截止至2021年中，这一比率上升至59.69%，但即使如此我们也是可以看到未剔除预收款前的资产负债率也未到70%的红线。
纵观泰国房地产企业，这一指标在资产总量排名越靠后的房地产企业里越高。统计显示，在资产排名前十五的泰国房地产企业中仅有一家资产负债率略超70%，但在剔除预收款后的资产负债率也是低于70%的，如果想知道泰国具体排名情况可以联系公众号客服。
可见，泰国房企大部分还是以稳健发展为主，没有过度扩张。
净负债率
净负债率全称叫净资产负债率，反映企业净有息负债与净资产的关系，是企业财务结构的一种指标。净资产负债率过高时则说明企业负债过高，是衡量企业长期偿债能力的一个重要指标，它反映了企业清算时，企业所有者权益对债权人利益的保证程度。若企业净负债率为100%，说明企业净资产刚好能够偿还净有息债务，处于资不抵债的边缘，若企业净负债率大于100%，说明企业净资产不足以偿还其净有息债务。
该指标同时也表明债权人投入的资本受到股东权益保障的程度，或者说是清算时对债权人利益的保障程度。因为国家规定，债权人的索偿权要在股东之前。
其计算公式如下：
净负债率=（有息负债-现金余额）/净资产× 100％
有息负债即带息负债，指企业负债当中需要支付利息的债务，其中有息负债就包括了：
短期借款+长期借款+应付债券+一年内到期的非流动负债
除了正向计算方法以外，还有反向的计算方法，
有息负债= 总负债 -无息流动负债-无息非流动负债
而净资产就好理解了，净资产=总资产－总负债
计算出来SC2020年的净负债率为58.71%，对比中国房企平均水平来说也处于良好的标准内。
现金短债比
现金短债比是指企业在一定时期内，经营现金净流量同流动短期负债的比率，一般用以衡量房企的短期偿债能力。中国政府要求房企满足现金短债比大于1倍的监管要求，就是说明要求房企手头上有足够多的资金至少要等于短期负债，现金短债比越高，代表企业的财务安全性越高，短期债务违约风险越低。一般来说，该指标大于1，但也并非越大越好，若指标过大则表明企业流动资金利用不充分，可能会出现资金闲置的现象，表明企业盈利能力有待加强。现金短债比的计算公式如下：
现金短债比=货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）
要注意上面的货币资金是指年经营现金流量，这当中就包括了现金及银行余额（包括受限制现金、已抵押存款及现金及现金等价物）
我们来回看2020下半年新规发布前国内房企现金短债比踩线情况，在136个A 股上市房企中，67家踩线现金短债比小于一，踩线率为48.9%。而在 224 个港股上市房企中，116 家踩线现金 短债比小于一，踩线率为51.8%。可以说这个是国内房企集中踩线的主要指标。因此，在上年底到今年初的调整期内，国内大多数房企当务之急是解决现金短债比小于 1 的问题。
泰国众多房企中也同样有这个现象，即使是泰国资产总值最高的房企其现金短债比甚至是低于50%。经过年报的数据计算SC的现金短债比在74.13%。主要原因是之前三年期的长期债券到期，所以我们回看18年时这一比率高达1420%。
在今年SC已经超额完成债券认购，SC今年最初计划发行3%固定利率发行的三年期债券，总价值约6亿泰铢，但在第三轮认购中市场所表现出的兴趣远远超出预期，公司随后将债券总值提高到12亿泰铢。SC债券是由泰国开泰银行、CIMB银行和TMB银行承销。债券认购量超过目标，这表明尽管泰国仍然在与新冠病毒作斗争，但泰国投资者，尤其是泰国的机构投资者，对SC有信心。SC计划在今年底前发行总价值30亿泰铢的债券，相信这一目标在年底前能实现，所筹集的资金将用于公司运营，以及部分用于购买2022-2024年新开发项目的土地。
SC2021年业绩
截至今6月30日，SC资产公司的总资产为468.27亿泰铢，总负债为279.52亿泰铢。作为泰国领先的上市房地产开发商SC Asset Corporation Plc，今年在预售和总收入方面都创下了新高，上半年的预售总额创下新高，达到113.38亿泰铢，对比去年同期增长38%，收入高达87.26亿泰铢，对比去年同期增长11%，净利润为9.37亿泰铢，对比去年同期增长24%。在总收入中，95%来自住宅项目的销售，其余的主要来自租金收入。83%的销售总额来自于别墅项目，销售总额约93.9亿泰铢，对比去年同期增长22%，其余来高层公寓项目，销售总额约19.48亿泰铢，对比去年同期增长304%。
可以看到，在疫情后阶段，得益于在各种促销和优惠刺激下，泰国和海外市场对SC提供的产品有相当程度的认可。
SC致力于成为开发高瑞独栋别墅项目的市场领导者，根据Agency for Real Estate Affair的调查在曼谷和郊区的独栋别墅市场中，SC公司的独栋别墅在泰国市场的占有率为15%。在市场细分方面，独栋别墅作为SC的主打产品，针对价格超过2000万泰铢的独栋别墅，在今年第一季度对比上年同期增长了268％。价格在500万至2000万泰铢之间的独栋别墅也录得同比增长113%。而价格低于500万泰铢的独栋别墅，同比增长约10%。
而在公寓项目中对于每平方米价格超过30万泰铢的豪华公寓，SC的市场份额约为26%，是高瑞公寓市场的领导者。
"今年SC准备用100亿泰铢购买土地储备以供给其别墅项目开发。虽然泰国目前仍然面临着新冠病毒的影响，但我们有信心在今年提高我们的总收入和净利润，以实现我们的目标，因为我们将成为领导市场的独栋别墅房地产开发商品牌和客户心目中的第一品牌，" SC的总裁 Nuttaphong先生说。
